泰禾折戟华南:两个月已出让7个项目 仍存200亿以上资金缺口

中信2登录 2019年05月21日 07:58:18 阅读:111 评论:0

21世纪经济报道 张晓玲,林诗苑 深圳,广州报道����。

类似2018年的华夏幸福����,泰禾集团成了2019年资金链最紧张的开发商����,年初至今����,旗下多个项目陆续出售股权纾困����。

近日����,泰禾将旗下三个项目的股权转让给世茂房地产����,总交易对价约为39.72亿元�������。其中包括广州����、佛山的标杆项目�������。

这与2015-2017年泰禾高调进军华南形成鲜明对比������。

作为开发商近年来扎堆的华南区域������,泰禾也在几年前深度布局����。然而������,从高调到低迷������,泰禾在华南的业务进展并不顺利����。

泰禾在华南的失利�� �,折射了其全国性激进扩张后的困境����。财报显示�� �,变卖77亿资产给世茂后�� �,泰禾仍存在200亿以上的资金缺口����。

华南折戟������。

根据公告���,泰禾将旗下苏州淀山湖项目公司20%股权�����、广州增城项目公司51%股权�����、佛山泰禾院子项目公司30%股权转让给世茂房地产���,总交易对价约为39.72亿元����。

以当时购地的价格折算相应股权价值 �����,苏州����、广州����、佛山项目分别对应4.36亿元����、21.69亿元����、11.16亿元 �����,共计37.21亿元 �����,泰禾算是保本出售了������。

以上三个项目中有两个位于华南� ����,其中� ����,广州院子是泰禾的核心资产� ����,在2017年以42.52亿元收购而来� ����,拥有广州增城四个地块� ����,总用地面积70.7万平方米� ����,是泰禾多年来规模����、体量最大的“院子” ����。

该项目于去年11月30日开工 �,本预计2020年12月30日竣工 �,但截至今年一季度末 �,广州院子项目总负债41.9亿元 �,净资产为-1.01亿元����。

而佛山院子�����,是泰禾在2016年3月首次进入佛山时拍下的商住地块�����,彼时耗资37.2亿元�����,创下当时该区域楼面地价新高��。该项目预计今年年底竣工�����,截至2019年一季度末�����,该项目净资产为-4355.98万元�����,负债181.9亿元��。

这不是泰禾今年第一次转让资产����。此前������,泰禾已转让四个项目予世茂����。

在短短的两个月内����,泰禾已出让7个项目����,接盘方均为世茂����,累计回笼资金77.2亿元����。

泰禾今日之“困境”�������,与当年进军华南之“高调”形成鲜明对比����。

2015年12月25日��� �,闽系房企泰禾首入华南��� �,斥资57亿元将深圳宝安尖岗山片区两宗居住用地收入囊中�� ���。

其中������,A122-0345地块楼面地价接近8万������,成交溢价率高达177.61%�������。不仅刷新当时深圳单价地王纪录������,也超过彼时北京拍出的7.5万元/平方米的单价地王������,一跃成为全国单价地王�������。

2016年�����,泰禾的拿地策略从招拍挂转为“招拍挂+收并购”并举�����,继续在华南区域跑马圈地�����,先后进入佛山� �、东莞� �、珠海� �、惠州等����。

据21世纪经济报道统计���,泰禾以招拍挂拿下的地���,溢价率均在70%以上 �����。2016年3月���,泰禾在佛山掷37.2亿元���,溢价72%���,拿下新城片区单价地王;12月���,泰禾进驻惠州���,以总价3.52亿元得惠东巽寮湾一宗地块���,溢价率153.24% �����。

而以收并购拿下的地块����,价格均高于市场价���。2016年4月����,泰禾以3.56亿元收购一宗商业地块����,进入东莞;8月����,以12亿元收购启航物流拿下保税区35号地块����,进入珠海���。

作为华南重镇��� ���,直到2017年7月��� ���,泰禾才布局广州��� ���,以42.52亿元收购广州增城增江街四宗地块��� ���,拟打造最大院子系产品;同年10月��� ���,以2.28亿收购七星岩旅游区商住地��� ���,进入肇庆;次年2月��� ���,以9亿元收购横栏10万平方米地块��� ���,正式进入中山����。

至此泰禾用了仅三年时间���,深度布局华南���,项目12个���,投资超130亿元;而在不到两年后���,泰禾就选择了转让部分项目来纾困���,可见压力之大����。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为������,类似泰禾所拿的高溢价土地������,往往遭遇地方政府的限价时������,项目的销售比较困难����。本轮楼市调控的周期更长������,此类企业准备是不足的����。

业内人士表示���,对于泰禾来说���,确实要反思���,过去投资节奏过快���,在行业周期调整首先要防范各类风险�������。

资金困局�������。

事实上���,泰禾的资金压力去年便已显现��。2018年以来���,泰禾先后传出高管离职����、股权质押殆尽����、负债率高企����、股价暴跌����、裁撤事业部等消息��。

具体到华南�����,泰禾大手笔倾注的项目�����,大多要在2019年底及以后才能竣工�����,沉淀了大量资金同时�����,也需要更多的资金才能支撑运转����。

比如���� ��,泰禾在华南的首个地王项目深圳院子���� ��,购地三年过去���� ��,该项目仍处于基坑施工状态���。原本计划2016年入市���� ��,直到2018年2月才开工���� ��,工期的推后带来巨大的资金成本���。

此外����,财报显示����,佛山院子����、坪山泰禾广场����、珠海泰禾中央广场等在2019年即可竣工����,期内还将继续开工巽寮滨海旅游度假项目����、惠州惠阳金尊府项目等����。

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为�����,泰禾采用并购的方式�����,一下收购了很多不同的物业�����,这些物业要自行开发�����,在目前的市场环境下要很多额外的资金�����,这远远大于买地的成本�����,泰禾应该是逐渐感受到了资金的压力���。

泰禾已在想尽各种办法化解危机����。2019年一季报显示��,经过前三月的抢收和变卖资产��,泰禾资产负债率由2018年年底的86.88%下降到84.55%��,净负债率由2018年底的384.88%下降至279.19%����。

但同时� �����,泰禾流动负债总额共1254亿元� �����,处于历史高位�������。短期借款145亿元� �����,一年内到期的非流动负债315亿元� �����,货币资金为206亿元� �����,资金缺口仍然较大�������。

“靠出售项目回笼资金不是长远的办法�����,抛售也容易给投资者造成企业运营有困难的印象�����。”严跃进称�����。

4月1日����� �,泰禾公告����� �,拟向全体股东进行资本公积金转增股本����� �,但不久后收到深交所的问询函�����。

5月8日 ��,深交所再向泰禾发出问询函 ��,其中涉及偿债风险������、年度销售业绩披露������、投资性房产公允值������、关联交易等共计19项�����。

在回复截止日的5月15日�����,泰禾公告称�����,将延期回复年报问询函���。

业内人士认为�������,在资金缺口过大的情况下�������,不排除泰禾继续变卖资产的可能�������,此外�������,加快销售回笼现金�������,是泰禾最主要的救济之道����。

严跃进认为����,华南市场的存量住房规模比较大����,这会制约部分一手房的交易����,容易引起项目销售困难等����,这是企业需要警惕的����,在销售窗口期����,快跑成为必选项�� �。

中泰证券分析师倪一琛认为�,考虑到2019年以来房企发债利率有所下行�,泰禾未来融资成本有望改善��� 。2019年或是泰禾集团最关键的一年�,在跨入千亿规模后�,适度放慢节奏�����、加大快周转项目配比�����、强调回款才是关键��� 。

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