房子白菜价背后:小城市日本化 大城市香港化?

中信2注册 2019年04月19日 10:41:30 阅读:261 评论:0

来源:吴晓波频道��。

上上周����,小巴写了《“人造”的楼市慢牛已上路》����,分析了楼市回暖迹象������。

上周� � ,小巴写了《户籍限制放松:城市抢人才� � ,楼市抢韭菜》� � ,分析了户籍限制放松���、城市抢人才� � ,对楼市或有一定的拉动效应�����。

每次文章发布后����,总能看到一些同学留言质疑:为什么永远看多楼市�����?�。

虽然小巴并未看多楼市����,只是陈述客观事实����,但小巴也在反思����,凡事总有两面性����,喧嚣过后����,终有落寞�����。

恰好����,最近看到一些现象和数据����,印证了这个想法�����。

下面���,我们就来看看�����。

“白菜价”房子���。

最近����,黑龙江鹤岗房子白菜价引起了很大的争议�����。

1.9万元就能买到55平方米的房子�� �,每平方米仅345元�������。确实低得离谱�� �,不过白菜价房子基本在远郊�� �,多为棚改房�� �,短期内无法办房产证�������。

实际情况是����,当地既有总价一两万的房子����,也有四五十万乃至上百万的豪宅������。

相比于一二线城市����,鹤岗房价低是真的����,下跌也是真的����。

安居客数据显示� ��,2019年3月鹤岗房价为1423元/㎡� ��,环比下跌了29%���。58同城数据显示� ��,2019年1-3月� ��,鹤岗房价几乎腰斩���。

为此����,有人搬出了“房价未来将如葱”的论断����,也有人认为����,三四线房价会开启下跌模式���� 。那么����,白菜价房子折射出了什么����,来看看大头的分析���� 。

丁建刚�������。

浙报传媒地产研究院院长���。

中国城市化进程(特别是1998年后的20年)波澜壮阔������,是前所未有的������。

城市化率从30%左右���,提高到了60%左右���,4.5亿人口进入了城市��� ���。其特征是:从一线城市到县城���,甚至到小镇���,人口都大幅度增加��� ���。

但最近几年��� ���,城市化表现出新特征:城市群特征和高铁网的虹吸特征��� ���,人口主要流向经济发达的城市群���� �。

高铁网将中国的主要一二线城市置于同一平台比较性价比����。

特别是�,4月8日�,发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》�,证实并承认了这两个特征的存在�,并首次提到了“收缩型城市”的说法�,城市生老病死也是全球城市发展的基本规律之一��� �。

由于城市群特征和高铁网的虹吸特征����,未来中国����,将不可避免出现一批����,甚至数量不算少的“鬼城”“空城”������。

主要分布在北方�����,特别是东北产业枯竭�����,人口净流出的能源和资源型工业城市�����,鹤岗是其中之一������。

但不能简单用三四线城市划分���� �,在经济发达城市群中���� �,三四线城市实际上是特大城市和大城市的行星和卫星���� �,比如江苏昆山�����、浙江嘉兴等���� �,这些城市的情况完全不同�����。

北方一些大城市甚至二线城市����,很多都出现人口大量净流出现象����,不排除出现中国的底特律����,并且将成为长期趋势������。

付一夫���。

苏宁金融研究院高级研究员����。

在讨论鹤岗等城市时�����,很多人只留意到其“偏远地区”的属性�����,却忽视了重要的一点——资源型城市��。

并非所有偏远地区的三四线城市房价都如此�����,比如四线城市云南玉溪楼市均价8000元左右�������。

资源型城市房子白菜价�����,本质是经济发展出了问题�����,饱受“资源诅咒”所困����。

归根结底������,这类城市更倾向于优先发展资源型产业������,对非资源型产业的培育和发展不够重视���。一旦资源耗尽������,先进制造业和服务业没能发展起来������,最终拖累区域经济发展������,也导致人口外流严重���。

当决定一个城市发展前景的两个基本盘——人口和产业都呈现萎缩状态时 ��,楼市进入寒冬 ��,房子白菜价也就很正常 ���。

所以� ��,这些资源型城市房价白菜价态势是否会持续下去� ��,关键取决于自身能否摆脱对资源的过度依赖� ��,并实现当地产业的转型升级� ��,迎合发展大势���。倘若转型不成功� ��,恐怕房子白菜价真的会是一种长期趋势���。

小城市全面日本化����,������。

大城市全面香港化����?����。

其实������,鹤岗房子白菜价并非个案������,在中国偏远地区������,类似的城市还有很多������,比如黑龙江七台河�������、甘肃玉门�������、辽宁阜新等等������,甚至部分地区比我们所能想象的更加低�����。

这让小巴想起了日本���,据媒体报道���,日本正面临着特殊的问题:房子比人多���,部分农村甚至有很多“鬼屋”���。

为了挽救一些即将消失的村镇����,当地采取“免费分房”政策����,2014年����,日本东京都的奥多摩町推出“空房库存计划”����,其中规定申请人必须承诺出资对房屋进行改造����,并永久定居该町����。

奥多摩町空房 #writer摄

当下��� �,中国楼市的情况是:小城市房价下降��� �,空置严重;大城市房价缓慢上涨��� �,购房者纷纷排队摇号����。

4月16日�����,国家统计局发布70个大中城市住宅销售价格变动情况显示�����,3月70个大中城市房价温和反弹�����,65个城市新房价格环比均上涨�����。

面对这样的情况����,有人提出了一个观点——中国小城市全面日本化����,大城市全面香港化����,真的会这样吗�������?来看看大头的分析�����。

陆铭 上海交通大学经济学院特聘教授 中国发展研究中心主任����。

说到底�������,房价涨跌背后的本质是人口流动问题�������,当一个城市成为收缩型城市�������,人口持续流出�������,房价就会下降�������,这在全球都普遍存在�������,比如美国就有最后只卖一美元的房子����。

当然�������,也有通过实现城市产业转型�������,遏制城市人口流出的成功案例�����。

所以�����,偏远地区乡村空心化�����,部分建筑物�� 、楼宇出现闲置�����,即日本化趋势是存在的����。

面对这种情况� �,要减少房地产市场的空间错配� �,不能继续在人口流出城市做房产增量规划� �,甚至部分空置的房子要逐渐有序拆除�������。

关于大城市是否香港化������,完全取决于供给方的政策���。

香港房价高存在一个特殊原因——70%为山地����。土地开发受限����,本身又是岛屿����,填海造地成本很高����,导致房价很高����,也推升了产业和劳动力的成本����。

但内地绝大多数人口流入的大城市������,包括北京上海等一线城市������,目前土地供应少不是因为自然地理原因������,而是因为政策限制������,既限制了建设用地指标总量������,也在既有的建设用地指标里偏向工业用地和商业地产������。

这些情况导致住宅用地供应数量相对不足 ���,并且对住宅的建设存在较严格的容积率管制���。

综合以上������,导致了房价上涨������,未来这个趋势能否缓解������,主要取决于供给侧是否改变����。

陈钊 复旦大学经济学院教授 中国经济研究中心副主任 �����。

一个城市的房价水平由需求与供给因素共同决定���。

需求面因素主要看人口���� ��。城市在收入的上升空间�����、就业机会�����、城市宜居性�����、公共服务等方面表现越好���,人口越容易流入���,城市的高房价越有需求面支撑���� ��。

反映到不同城市的房价水平差异上���,也是如此���,小城市房价较低���,大城市则截然不同���,政府想控制却很难控制住������。

具体到每个城市的房价变化��,同样可以从楼市需求和供给两个角度去看����。

需求端:人口流向大城市�������、大都市圈集聚������。以鹤岗为例的东北地区�����,人口流出较多������。

人口流出������,一般说的是农民工和非城市户籍人口������,但近些年东北人口流出的一个特殊现象是������,高学历高技能人才流失������,而这部分人的买房能力相对更高������。也不排除一部分人在东北内部流动������,但肯定是往东北的大城市流入������。

供给端:部分小城市的楼市调控没有那么严����,甚至因为大城市的限购限价的政策����,一部分需求被引到了三四线小城市����,甚至由于当地政府和开发商不够理性����,可能导致了房地产市场供给在短期内出现较快增加�����。

那么���,这些城市人口流失严重���,买房需求降低���,供应又在增加���,两者相叠���,未来房价下跌是正常的����。

当我们说房地产泡沫时�����,未必房价高就代表泡沫严重�����,更重要的是看房价有没有需求来支撑������。

可以用房价租金比(房子总价除以每月租金)来测算�,比值越高�,代表泡沫越严重�����。比如前段时间的廊坊�,房价租金比将近1800�,意味着泡沫较为严重�����。

从这个角度����,一些没有实体经济����、购房需求支撑的偏远城市����,走向“日本化”的可能性还是存在的���。

付一夫 苏宁金融研究院高级研究员�����。

决定一个城市发展前景的关键因素是产业和人才��� ,而这些也在相当程度上决定了城市房价的未来走势�� ��。

例如������,海南三亚�����、云南丽江�����、广西北海等地也算小城市������,但房价绝不会出现“全面日本化”趋势������,因为旅游产业极为发达������,会持续获得外来人口青睐������,房价自然不会暴跌������。

真正可能“日本化”的是那些传统产业占据主导的小城市����,比如资源型城市等� �。

反观大城市�����,由于聚集着成熟的产业与庞大数量的人口�����,前景无须担心����� 。

由于城市发展日趋饱和����,土地供应越来越少����,户籍制度放开促使人口流入����,从长期看房价或将会继续上涨��。

当前大城市房价的绝对水平已经很高了�������,而居民增收速度很难赶得上房价上涨速度�������,确实有向香港靠拢的可能�������,即“表面上看光鲜靓丽�������,实则贫富撕裂�������,买不起房的年轻人越来越没有出头日�������,那些早上车的人�������,轻轻松松就拉开代际鸿沟�������。”�������。

不过������,国家反复强调并加以调控������,未来大城市的房价会逐渐向理性回归������,而不是像前些年那般“疯涨”����。

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