融创近700亿投资背后不断借新还旧:净负债率达149%

中信2娱乐 2019年04月25日 07:52:48 阅读:169 评论:0

[摘要]融创是四巨头和超级房企中少见的净负债率超过100%的公司� ��,达149%��� �。

本报记者 辛继召 张晓玲 实 习 生 朱雷 深圳����、广州报道����。

3月份以来的楼市回暖似乎给了开发商信心������,土地市场又开始热闹了����。

4月23日�����,房企“四巨头”之一融创中国(1918.HK)在武汉斥资152亿元拿下4宗地块�����,震惊业内�����。

就在一个月前�����,融创中国董事长孙宏斌在业绩会上表态�����,“拿地要非常小心”������。但融创的大手笔还不仅如此������。据中原地产统计�����,今年截至目前�����,融创拿地金额已达565亿�����,位居房企第一;若加上收购泛海项目�����,则达到了690亿������。

今年前3月融创的销售额近800亿���,预计前4月可过千亿���,以此计算���,即使本月不再拿地���,融创的投资金额与销售金额之比也接近80%���。另据记者查阅2018年四巨头财报发现���,融创是四巨头和超级房企中少见的净负债率超过100%的公司���,达149%���。

持续巨额的投资和收购资金从哪来���?翻开融创的财报����,一边是几何式增长的销售����,一边是不断的借新还旧����,在掌舵人孙宏斌带领下����,融创以具有挑战性的杠杆平衡术����,奔走在土地和销售市场间 �����。

巨额投资频现�����。

4月23日���,武汉土地市场推出总起始价近200亿的10宗地���,其中���,有4宗均被融创拿下���,总金额152亿���,溢价率最高的一宗为24%������。

其中两幅起价分别为70亿元���� 、38.5亿元的地块����,由融创以底价拿下����。第三幅位于汉阳区的P(2019)033号居住用地����,最终由融创以41亿元竞得����,楼面地价10250元/平方米����,溢价率为24%����。此外����,位于江夏区的P(2019)029号商服用地����,也由融创以2.86亿元竞得����,楼面地价1482.22元/平方米����,溢价率19%����。

这已是融创今年第二次的超百亿投资����� 。融创不只关注一手土地市场�����,更关注收购机会����� 。

今年1月21日������,融创公告������,以125.53亿元人民币收购上海泛海建设公司100%股权������,后者拥有北京泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目100%权益������。

根据公告�����,收购后融创获得北京和上海核心位置的优质地块�����,进一步巩固提升其在一线城市的市场份额和战略优势;泛海则降低了负债规模�����,缓解资金压力�����,推动公司深入转型�����。

据中原地产研究中心统计�����,截至日前�����,全国已经有21家房企年内拿地过百亿����。其中�����,融创拿地数量已经接近80宗�����,总金额高达565亿�����,排名第一����。

资金从何而来������?����。

短短三个多月砸出大笔钱投资����,融创的资金从何而来�����?����。

“我们刚刚做了三笔融创的资金信托����,但只有几个亿����,”4月24日����,一位信托公司负责人表示����,融创有抵押的地产信托收益率在10%左右����,“他们也想把融资成本降下来����,最近也在通过私募去融资���。”���。

所谓私募结合地产融资����,今年1月����,歌斐资产与融创中国签约����,拟以地产基金形式收购融创中国在上海的一个内环综合体项目 ����。

从传统的房企融资渠道来看���,融创已“备足弹药”�����。

一是从销售回款������,2019年一季度������,融创累计实现合同销售金额约798.7亿元������,同比增长11%���。二是不断借新还旧������,今年以来������,融创已公告拟发行21.5亿美元的优先票据������,用于现有债务再融资���。

就在4月23日������,融创向上交所申请发行80亿元“小公募”类别公司债������,上交所已受理该发债申请������,募集资金用途拟用于偿还公司债券��。

根据融创公告����,融创167.1亿元公司债中����,将于2019年回售行权日到期的公司债有82亿元����,其中5月�� �、6月分别有27亿元�� �、23亿元公司债的回售行权日到期����。

对于该笔债券������,融创在该公告中称������,存续的公司债券对已持有公司债券的投资者没有吸引力����。新发行公司债券有利于发行主体更好����、更有效的对其资产负债进行匹配及管理������,优化负债期限结构����。

目前�����,地产债券融资有向境内转移的迹象�����。一位地产融资人士表示�����,下半年�����,地产企业融资可能会有所调节�����,房企今年借新还旧的压力比较大�����。地产企业在境外发债�����,并不太担心利率�����,因为期限一般较短�����,多在一年以内�����,短期的汇兑风险比较小�����。房企更关注的是融资效率和融资成本�����。

就融资成本而言����,4月24日一位曾承销融创等地产美元债的香港投行人士表示����,融创的发行利率属于“不温不火”������。境内外对房地产的风险定价实际上有所不同������。对于一������、二线城市为主的土地储备����,一般来说风险还算比较稳定������。目前从票息情况来看����,今年一季度地产美元债发行利率在7%-12%之间����,评级不同发债利率有所不同����,每一个评级大概20bps的差距������。

杠杆平衡术�����。

自2016年-2018年�����,融创的资产负债率分别为86.71%�、91.90%及89.81%����。

资产负债率较高���,其背后是融创快速增长的资产规模���,2015年末���,融创资产规模仅为1555.09亿元���,2016年末已增加至2931.83亿元;2017年资产规模环比翻倍���,达6231.02亿元;2018年末资产规模为7166.60亿元����。由于扩张较快���,融创的净负债率大幅提升���,2017年为202%���,2018年末虽降至149%���,但在业内仍数高位����。

截至2018年末����,融创净资产为705.90亿元����,上年末借款金额1927.52亿元�����。到2019年3月����,融创借款金额达2269.64亿元����,较上年末新增342.12亿元����,累计新增借款占上年末净资产的比例超过20%����,达48%�����。今年4月8日����,融创发布的未经审计的数据显示����,一季度借款新增342亿元����,新增借款占上年末净资产的48%�����。

新增融资大幅增加的情况下���,如何保持杠杆率不突增����?一个原因是股票解除质押�����。

根据港交所披露权益������,此前2016年11月������,孙宏斌通过Sunac International Investment Holdings Ltd将持约15.90亿股融创中国股票质押给平安银行����。今年4月11日������,该15.90亿股股票������,已解除质押����。

华创证券的一份报告认为�����,融创的策略是�����,深耕一二线�����,以逆周期扩张策略�����,在2015-2017年逆势加杠杆扩张�����,并借以并购扩张�����,利于实现快周转及高毛利率�����。

4月24日���,香港知名房地产金融分析人士黄立冲认为���,从整体来看���,融创大幅投资买地���,资金链在不断拉紧���,杠杆也在不断提高���,债务违约的风险加大;不排除公司有后续的战略布局和风险防控�����。

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