九成物业上市公司一季度股价涨超10% “房企派”加速扩张

中信2娱乐 2019年04月28日 09:16:50 阅读:238 评论:0

4月份���,上市房企年报季接近尾声���� 。去年蜂拥登陆港股的房地产物业服务企业���,也在近期陆续公布了2018年的成绩单���� 。

《每日经济新闻》记者梳理发现�,彩生活���、新城悦���、雅生活服务���、碧桂园服务���、绿城服务���、中海物业���、永升生活服务���、祈福生活服务等港股上市物业服务企业均已披露年报�������。截至目前�,在A股和港股上市的物业服务企业已达14家�������。仅今年3月份�,就曾创造一周内连续2家物业服务企业上市的记录�������。

从上市物业服务企业2018年的数据看������,营收规模都在增长������,其中绿城服务营收规模最大������,达67亿元���。值得关注的是������,物业企业间营收差距较大������,部分物业企业营收还不到4亿元������,和头部企业差距很大���。

值得注意的是�����,今年一季度�����,14家上市物业服务企业中�����,股价涨幅超10%的就有13家�����,有5家涨幅超30%�����。

“商品房开发速度已经放缓����,但龙头企业在物业行业的跑马圈地却正在路上����,物业服务业的内部整合节奏将明显提升���。”有业内人士分析认为���。

“房企派”物业公司加速扩张����。

2018年����,不少物业服务企业的业绩可圈可点�� �。净利润大都持续增长����,营收不断增长也带来净利润的同步提升����,由于物业企业受政策波动影响很小����,收入来源相对稳定����,也成为房企多元化的重点突破点�� �。

以碧桂园服务����、绿城服务����、保利物业为代表的TOP10企业�����,管理面积已全部跨越“1亿平方米”大关�����,且增长速度较快���。

如碧桂园服务����,其近4年的在管面积数甚至从194个增至840个����,在管面积由1.6亿平方米增长至5.05亿平方米����,在管面积复合增长率处于高位����,尤其第三方管理项目承接量����,保持高成长����。2018年碧桂园盈利达到9.3亿元����,也成为当年港股市场上最会赚钱的物业服务企业����。

此外�����,2018年雅生活服务也实现了8亿元的盈利�����,彩生活����、绿城服务分别盈利4.9亿元����、4.8亿元������。

伴随业绩的提升�����,资本市场对物业服务行业的认可越来越高�����,企业受到的支持也显著增加 ���。

中海物业������、雅生活������、彩生活������、中奥到家������、嘉宝股份������、南都物业等上市公司����,借助资本量����,均有较大收并购动作�� 。

不过�,在港股上市的物业企业中�,浦江中国是唯一出现净利润负增长的企业�����。年报显示�,浦江中国净利润由2017年的0.36亿元减少约27.6%至2018年的0.26亿元�����。其营收规模也在上市物业企业中垫底�����。

分析上述物业企业的增长路径�������,不难发现一个特征——TOP10物业服务企业的母公司均为房地产企业������。

以关联地产开发业务������、承接自身项目等方式发展物业服务������,使得TOP10物业服务企业在营业收入������、净利润������、管理面积等方面������,能够超出其余的港股物业企业约3~4倍������。

以碧桂园服务为代表� �,凭借碧桂园集团的开发规模的增加� �,其业务增长迅速� �,2018年在管面积达5.05亿平方米� �,股东应占利润为9.23亿元� �,比2017年同期增长5.22亿元� �,涨幅达129.8%�� ����。

同样������,永升生活服务������、新城悦等也受益旭辉������、新城开发业务的增长������,实现管理规模和营收大涨������,受到资本认可����。

再如目前平台服务面积最大的彩生活(11.22亿平方米)����,公司合约管理总建筑面积5.54亿平方米����,合作面积3.19亿平方米��、同盟面积也达2.5亿平方米����。

新城旗下的新城悦����,截至2018年12月31日����,在管面积为42.9百万平方米����,较2017年末增长18.2%���。而其在管面积项目有71.7%来自于新城系����,28.9%来自于第三方(2017年这一比例为27.8%����,第三方业务拓展略显乏力);在服务收入上����,新城系项目贡献率为78.1%����,第三方贡献率为21.9%���。

凭借母公司的强大依托����,TOP10物业服务企业从资本市场收到的预期也比较好����,估值水平相对较高������。

据《每日经济新闻》记者统计� ���,物业服务企业的市盈率大部分在20倍以上� ���,部分企业达到30~40倍的估值� ���,主板上市的物业服务企业平均估值也达到了27.6倍����。

例如碧桂园服务�����,2018年估值接近400亿元�����,已经超过地产股前20强的市值水平�����。

据统计����,14家上市物业服务企业中����,2019年第一季度股价涨幅超10%的就有13家����,有5家更实现了超30%的涨幅����,其中新城悦�� ��、永升生活服务�� ��、中海物业涨幅超过50%����,新城悦股价涨幅更达110%����,颇为亮眼������。

成本与效率成阶段性考题 �����。

业绩和估值之外������,得益于房地产企业旗下公司的身份������,物业公司还可直接成为房企项目的社区服务商������,获得更多的资金和项目资源������。

“社区服务商借助房地产企业丰厚的资源���,在资本市场能够获得多的融资支持����。”相关业内人士向《每日经济新闻》记者分析指出����。

而随着资本的注入����,龙头物业企业可以借此通过收购断展社区服务管理规模����,快速提升市场占有率����。

如新城悦�� ��,截至2018年底�� ��,其在管项目为200个�� ��,较2017年末净增加23个�� ��,在管社区已覆盖全国23个省������、自治区和直辖市�����。

上述业内人士指出�����,2017年~2018�����,业内规模扩张成为社区服务商寻求快速成长的主要方式之一�����,收并购规模持续扩大��� �。但竞争模式分为显性������、隐性双线模式��� �。

显性模式主要由资金充裕的品牌社区服务商为主���,以收购����、联合收购����、股权合作等模式获取实际管理项目来扩大管理面积���,加速全国化布局;���。

隐性模式主要由以平台搭建模式见长的社区服务商为主�����,通过平台服务����、智能化设备的输出�����,联动中企业的用户增值消费市场�����,提升企业平台的注册用户与活跃用户����。

的确����,随着小型社区服务商的市场竞争更加激����,生存艰难使他们或被收购����,或联合抱团������。

不过�����,安居客首席分师张波指出�����,在目前行业中�����,被收购兼并的社区服务商大多是小型企业�����,资金供应不足�����,营业收入处于亏损状态����。收并购后“新东家”将提供大人����、物力����、财力来努扭转现状�����,这势必会增加扩张成本����。

“而且规模快速扩张会使管理半径过大�����,可能导致管效率降低�� ���。此外�����,收并购双方的文化价值差异存在较大变数�����,从人员配置到管理再到企业价值观念�����,需要长时间的磨合期�� ���。”张波认为�����,物业运营属于轻资产运营模式�����,能够把ROE做到较高水平�� ���。所以在行业的整合阶段�����,会越来越考验企业对人均管理效率的提升�����,必须要充分用社区服务平台以及科技产品�����,提高服务品质�����、减少成本开支�� ���。

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