政治局再提"房住不炒" 调控有可能再次收紧

中信2注册 2019年04月20日 08:04:34 阅读:53 评论:0

(原标题:政治局再提“房住不炒” 房企融资井喷背后的市场博弈)���。

2018年12月13日召开的中央政治局会议并未提及房地产内容�����,而4月19日这一次再次提及“要坚持房子是用来住的������、不是用来炒的定位”�����。这意味着调控有可能再次收紧�����。

图片来源:摄图网 #writer摄

借新债还旧债和规模化的推动无疑是房企资金面改善最主要的原因�����。

中共中央政治局4月19日召开会议 ��,分析研究当前经济形势 ��,部署当前经济工作����。全文针对房地产的内容只有49个字:要坚持房子是用来住的����、不是用来炒的定位 ��,落实好一城一策����、因城施策����、城市政府主体责任的长效调控机制����。值得关注的是 ��,2018年12月13日召开的中央政治局会议并未提及房地产内容 ��,而这一次再次提及“要坚持房子是用来住的����、不是用来炒的定位”����。这意味着调控有可能再次收紧����。

一季度部分城市变相放松调控以及“小阳春”的出现令房地产市场调控格局再次生变����。而在房企高负债背景之下����,房企融资环境持续宽松����,融资金额也持续井喷����。开发商造血能力进一步得到提高����。中原地产研究中心统计数据显示:4月以来����,房企继续密集融资����。从总量看����,4月来已经接近2000亿����,最近几天每天公布融资计划都接近200亿����。

一位信托人士告诉21世纪经济报道记者����,房企融资环境的确宽松不少����,成本也不断降低�������。但融资机构对于房企资质要求仍然很高����,比如����,前50强�������。流动性放松的大背景下����,房企融资再次成为“引力源”�������。但规模化加剧仍将是大势所趋�������。

融资成本持续降低���。

4月以来�����,房企继续密集融资�����。从总量看�����,4月以来已经接近2000亿�����,最近几天每天公布融资计划都接近200亿�����。

中原地产统计数据显示����,与一季度数据接近����,整体房企融资成本继续降低����。融资成本基本告别2位数(除个别企业外)����,主流境外融资成本均在6%-8%����,境内融资的公司债均在5%以内����,境外融资成本也有非常明显的降低����。从融资渠道看����,多家房企公布的境内外融资量均明显增加����。

4月18日 �����,绿地金融于境外发行2亿美元企业债 �����,利率6.375%;4月18日当代置业发行3亿美元12.85厘优先票据用于现有票据再融资;4月18日融信中国发行2亿美元优先票据 �����,息率8.75%;4月17日 �����,北辰完成2019年第一期公司债券发行 �����,规模12亿 �����,利率4.8%;同日 �����,滨江集团拟注册发行不超12亿元中期票据;建业地产发行3亿美元 �����,2023年到期 �����,票息7.25%优先票据;4月15日中午 �����,中国恒大集团公告宣布拟增发三笔总计10亿美元优先票据;同日 �����,招商蛇口拟发行2019年第二期超短期融资券 �����,金额35亿元;建业地产股份有限公司4月15日公告 �����,该公司建议根据美国证券法S规例向美国境外人士进行美元计值优先票据的国际发售;4月14日阳光城完成8亿元公司债发行 �����,票面利率7.5%;4月12日晚间 �����,泛海控股股份有限公司发布公告称 �����,为公司境外附属公司泛海控股国际有限公司7000万美元融资提供担保�������。

中原地产分析师张大伟认为������,从2018年四季度以来������,房地产企业融资计划逐渐井喷���� 。相比之前������,房企融资难度有所缓解���� 。但因为房企缺血过多������,目前看������,房企融资难度依然比较大���� 。从房企获得的资金成本看������,相比前期平稳下调������,特别是国内房企融资的企业债等������,相比前期有明显的降低������,比如再次出现了企业债利率不足4%的融资���� 。另外包括富力等企业完成了大额度企业债���� 。整体看������,房地产企业最近几个月资金情况出现了缓解���� 。

值得关注的是����,除了融资环境����,房企资金面正全面得到改善������。华泰证券数据显示����,3月房企开发到位资金全面改善����,其中国内贷款����、个人按揭贷款����、定金及预收款����、自筹资金单月分别同比增长10.3%����、14.3%����、18.8%����、11.3%����,带动开发到位资金累计增速回升3.8个百分点������。

华创证券认为������,去年4季度资金趋紧时有显著好转������,显示出年初以来的货币政策宽松影响仍在持续������,并且资金来源快速回升对投资端数据形成了一定支撑�����。从结构来看������,国内贷款������、自筹资金3月同比增速由负转正并明显回升������,前者源于银行资金继续趋松������,后者源于公司债������、中票������、非标等融资渠道有所改善;定金预收款以及按揭贷款继续大幅改善������,主要源于3月全国销售数据好转������,其中前者更多源于促销活动对于现金支付赋予价格优惠������、以及首付比率较高的一二线城市销售持续回暖������,而后者更多源于部分城市限价放松之下网签加速������、按揭利率下行已有成效������、银行放款速度也有所加快�����。

房企“吸金力”不断增强������。

借新债还旧债和规模化的推动无疑是房企资金面改善最主要的原因�����。

58安居客房产研究院首席分析师张波分析������,借新还旧的压力下������,房企融资内驱力强�����。据58安居客房产研究院不完全统计������,2019年房企的还债规模超过4000亿元������,再融资压力之下房企只得选择继续发债������,同时2018房企融资严重不足������,也将融资压力延续到了2019年;另外������,规模化诉求驱动������,中型房企则不断渴求自身规模快速增大并跨越千亿门槛������,头部房企也需要保持现有规模�����。一季度部分二线城市的土地溢价率出现提升以及抢地现象逐步增多������,亦从一个侧面体现出房企规模化诉求的态势�����。

张波认为�����,从4月房企的融资情况来看�����,的确呈现明显上涨�����,融资金额不断创出新高�����,融资成本不断下探�����,这对资金面承压的房企来说无疑是个利好�����。这说明�����,流动性放松的大背景下�����,房企融资再次成为“引力源”�����。从全球的大环境来看�����,中美贸易摩擦影响的不确定性在增加�����,国内提振经济的政策不断出台�����,一季度的相对宽松的货币政策环境使得货币市场利率下行拉力变大�����,“小阳春”行情也让市场对于房地产重拾信心�����。巨大的市场�����,相对稳定的投资回报让房企吸聚资金的“引力”不断增强�����,境内融资的难度系数也已明显减小�����。

在市场局部出现小阳春����,调控再次波动的情况下����,中央再次提及房住不炒����,这有可能导致房地产的“好时光”是短暂的������。

“2019年融资环境好于2018年将是一个较为明确的趋势��,无论是融资的难度还是融资的成本都会呈现向好局面��,但不代表针对房地产行业的全面宽松化����。换言之��,对于房企资金侧的监管依然存在��,一旦房地产出现过热或房价出现明显波动��,不排除会再次收紧����。另外值得关注的是��,目前资金流动也偏向于大型品牌房企��,这会在一定程度上加速行业集中化的速度����。”张波说����。

对于房企融资未来走势�����,上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为�����,针对目前部分城市已经有地王频出的现象�����,未来国家相关部门可能会对这些房企融资采取新的约束�����,调控会略有收紧������。总体来看�����,未来房企融资会保持目前的状态�����,不会出现大幅降低或增长的情况������。

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